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千萬別買芭堤雅樓?

說到芭提雅,大家都會表現出一副曖昧的神色。

這個聲色犬馬號稱“ 東方夏威夷 ”的城市,還被打上“ 東方性都 ”、“ 世界紅燈區 ”、“ 老外的性福天堂 ”等標籤,難免會成為大家侃侃而談的閒資。

可是如果你認為這是芭提雅的全部,那就錯了。

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印象芭提雅

不得不承認,在這趟行程之前,我對於芭提雅的印象確實也很呵呵。可是我老鐵不光在芭提雅買了房,還邀請我必須去玩一趟,美其名曰為芭提雅正名,其實就是想拉我入夥,做他的鄰居。

這趟行程下來,只有一個感受:很多人誤讀了芭提雅。

芭提雅距離曼谷154公里,開車需1.5個小時左右。(參考百度)國內只有昆明、長沙等幾個少數幾個城市有直飛芭提雅的航班。所以大多數都選擇飛到曼谷再去芭提雅。

但我仔細算了一下,從素萬那普機場到達曼谷市中心的四面佛,地圖顯示28公里,但是需要52分鐘,這還是我用Google實時測算的,去過曼谷的人肯定懂,更別提週一周五這種特殊日期,完全是寸步難行。

而從素萬那普機場到達芭提雅中心區域的海港購物中心harbor Pattaya,全程有119公里,只需要1小時23分鐘,真是令人詫異。

行程上差4倍的路程,用時卻差不了多少,芭提雅便利的交通,優勢一下子體現出來了。而且芭提雅還有海灘資源,這點是曼谷缺少的。前往曼谷的人,完全可以前往芭提雅享受假期。

另外,曼谷到芭提雅的高鐵預計2020年建成並投入使用,通車後車程將縮短為45分鐘。但目前曼谷到芭提雅的公共交通只有巴士。

老鐵說這裡是未來的“ 深圳特區 ”,泰國政府在打造芭提雅 EEC-東部經濟走廊,對接的是中國的一帶一路計劃!

通過這幾天的了解,下面我跟大家吹噓一下:什麼是EEC。

泰國東部經濟走廊(Eastern Economic Corridor,簡稱EEC),是指泰國在東部沿海的北柳府、春武里 (芭堤雅所在地)和羅勇(芭提雅烏塔堡機場所在地)三府設立經濟區,通過大力發展基礎設施,實行一系列重大投資優惠政策,升級泰國經濟4.0計劃。

泰國政府將把EEC經濟特區:打造為海陸空三維國際交通樞紐,東南亞新經濟中心!意圖赶超中國的“深圳經濟特區”!(厲害了,Word天)

其中最為引人注目的就是芭提雅烏塔堡國際機場的新升級,將媲美曼谷素萬那普機場,人流量的提升,未來旅遊業的地位絕對會顯著提升。

陸運方面,機場高鐵無縫對接芭提雅烏塔堡國際機場、曼谷廊曼機場,以及曼谷素旺納普機場,實現三個機場互通。

水運方面,蘭查邦深海港口(Laem Chabang Deep-sea Port)、羅勇馬達普深海港口(Map Ta Phut Deep-sea Port)都處於擴建階段,芭堤雅附近的Sattahip商埠是高端郵輪停靠港口,也連接泰國灣區的各大旅遊勝地。這個商埠將連接泰國灣東部和西部之間的旅行路線。這將有助於縮短泰國灣東西部之間的旅行和貨物運輸時間2小時,對芭提雅也是大利好。

我老鐵說,泰國是鏈接亞洲的各經濟體的中心樞紐,北有中國,南有印尼、大洋洲,東至越南,西臨緬甸,是東盟經濟共同體AEC生產商貿出口和物流的戰略要地,此外,還是柬埔寨、老撾、緬甸和越南的重心地帶。

芭提雅就像早些年的深圳,是政府重點發展城市,未來也將在國際舞台上扮演重要角色,房價飆升可期。

很多曼谷的高淨值人群,也選擇來芭提雅買房子,除了這些利好之外,最根本的原因,還是在於芭提雅這座城市……

遙望“ PATTAYA city ”幾個大字,頗有“ Hollywood “好萊塢高地的即視感。

芭提雅人口並不多,外來人口甚至多過本地人口,租房的人群基本上也是外國人,一半來養老長居,一半來度假短租;服務行業的從業者大多來自緬甸、柬埔寨。

總人口僅僅80萬的芭提雅卻每年接待外國遊客超過1200萬人。

如果讀過沈從文先生的《湘行散記》,就會覺得這裡男子體魄之野蠻,民風之彪悍,女子神情之溫順、服務之到位,加上到處的流水,無邊的樹蔭,正如描述中的那個湘西鳳凰城。

另外,當地人的月收入大概在人民幣3000元左右,這樣就能大致算出當地的消費水平。

總而言之,旅遊經濟非常國際化,遊客來源遍布世界,不容易受某個經濟體的衰退影響,甚至全球經濟不景氣時,芭堤雅會成為夏威夷、威尼斯等高消費旅遊目的地的替代品。

2

想投資,先探路

凡是以投資為目的,但又不了解當地情況的行為,都是耍流氓!了解投資價值(城市景觀,項目所在地,旅遊經濟,基礎設施狀況等)的城市環境概念,這是花錢的正確方式。

下面的內容,綜合我對芭提雅當地的深入了解以及網絡資料,僅供參考!

1. 東西芭提雅

下圖中這條素坤逸路,把芭提雅分成東、西兩部分。鐵路以東多住的是泰國人和一些其他國家的富人,鐵路以西為旅遊勝地。

道理很簡單,所有濱海城市,都是沿海岸線發展,芭提雅也不例外。

西區包括芭提雅、中天、Na klus、Wong Amat、Na Jomtien 等海灘區及帕山區域,這裡是芭提雅的城市核心。

所以,西區的土地價值自然也比東芭提雅高出很多,在芭提雅,越往東,土地越不值錢。

2.芭提雅北區

參照上面這張圖,芭提雅北區的主幹道叫做那歌路(Na Klua Road),海灘叫黃艾買提海灘(Wongamat Beach),北側和西側環海,對面是泰國最大深水港--林查班工業港口.

這裡的住宅地塊是芭堤雅市區內唯一帶私人屬性海灘的,住在這裡的土豪們肯定很美滋滋,過著真正“面朝大海,春暖花開”的生活吧。

公寓項目和很多高檔酒店直接建在海邊上,還有自己的私人沙灘,僅隔著一條馬路,跟其他幾個區域相比,優勢很明顯。

整體來說,開發早、檔次高,住在這裡的人自然也是高淨值人群,所以很多人說這裡是芭提雅的富人區。但其實並不是指整個北區,被稱作“富人區”的部分僅指那歌16巷和18巷之間靠近海邊的那個小區域,這是當地中介朋友特地指正我的。

此外,周邊大型五星級酒店、便利店、餐館也一應俱全。

因此,這地段的海景公寓在芭提雅房地產市場裡有著明顯優勢。我們知道,泰國政府嚴格限制靠海地段的高層建築的開發,所以現有海景高層越來越稀缺,投資這個地段最好投資高層。

3.芭提雅中心區

據朋友介紹,芭提雅先有了步行街,再有海灘路(芭提雅1路Pattaya beach Rd.),然後從海灘路向東,又有了芭提雅2路(Pattaya sai 2 Rd.)、芭提雅3路(Pattaya sai 3 Rd.)以及三條垂直海灘的大道——芭提雅北路(north Pattaya Rd.)、芭提雅中路(central Pattaya Rd.)、芭提雅南路(south Pattaya Rd.)。

芭堤雅中區介於芭堤雅北路與芭堤雅南路之間,大多是商業地帶,也是芭提雅開發建設最悠久也是最完善的區域。匯聚了很多旅遊景點,比如比較有名氣的Walking Street、信不信由你博物館,藝術天堂3D博物館等等。

目前芭提雅市區內的公交車“雙條車”主要集中在一路、二路這個區域,芭提雅市的主要商場、醫院也都是集中在這個區域內。三路上人流明顯減少,店面租金也便宜很多,沒有固定線路的雙條車。

當然,寸土寸金,中心區目前已經沒有更多的土地用於開發建設,因此在售項目很少。

4.南區

南區其實就是在帕山以東,芭提雅中心區以南,素坤逸路以西的一個小區域。

之所以特別劃出這個南區,主要是這個區域有一條非常重要的塔帕亞路(Thappraya Road),是中心區與中天區的唯一必經之路,路上有對行的雙條車,算是咽喉要道了。

這個區域大部分都是本地居民,只有在塔帕亞路兩側集中著餐廳、酒店,和為數不多的幾個房產項目。

最值得投資的地段就是帕塔納克山附近,它是整個區域的天然氧吧,綠色後花園,環境寧靜而優美,適宜度假養老。

5.帕答納山區

繼續參照上圖,帕答納山區簡稱帕山。帕山是緊連步行街的一座小山坡,山腳下的海灘叫Cosy Beach,這也是芭提雅地勢最高的區域。帕山延海岸線將中心區和中天區隔開。

山上主幹道是成熟的街道,基礎配套設施齊全,有雙條車停駐但是沒有固定路線去市區,開口叫車基本200泰銖起價。

地價赶超北芭堤雅頂級地段,介於新老城區之間的中心地帶,擁有最佳的資本增值潛力。但交通卻不夠完善。

世界聞名的芭堤雅紅燈區就在這個區域,充斥著芭提雅獨有的酒吧文化、男女侍應、“Ladyboy”……

再說的詳細點,就是Walking Street(芭提雅步行街),其實就是芭堤雅的酒吧街

也就是著名的紅燈區。

PS:WalkingStreet,也被稱為“雞鴨鵝”一條街。

▲點擊查看大圖

6.中天海灘

在帕山的南端就是芭提雅中天海灘(Jomtien beach),是芭堤雅開發的新城區,海岸線有大概7公里長,沿著海岸線是中天海灘路(中天一路),一路延伸至素坤逸(Sukhumvit)路。

東側與海灘路相隔300米左右就是中天二路,在中天一路和二路上有市區過來的雙條車,交通也很方便。沿海一帶餐廳、酒吧、便利店等基本生活配套齊全,感覺上類似國內的新城區。

距離烏塔堡機場、未來的高鐵站、高速出口都比較近,公寓開發成熟,價格適中,非常適合投資客戶和預算有限的剛需客戶。

也是芭堤雅最新和增長最快的區域,其他區域尤其是中心區沒有太多可開發空間,因此有著豐富土地資源的中天區域近年來呈現蓬勃發展的勢頭。

作為投資,可以享受較高的性價比。同時因為銷售總價較低,儘管租金不如中心區那麼高,但是核算下來的租金收益率基本可以保持在7%左右。

7.納中天(Na jomtien)

中天海灘繼續向南,就是納中天海灘了,這裡也是芭提雅最南端的區域。

納中天是新興區域,它的主要優勢是未受污染的海灘,且擁有大片空地,足以新建住宅。

納中天屬於未完全開發,距離市中心較遠,遊客還比較少,但從長遠來看,良好的資本增值潛力可以預見。

而它的另一主要誘人之處是擁有海洋遊艇俱樂部。這是整個東南亞最好的遊艇停泊港之一。因此該地區極受當地泰國人的歡迎,集中了芭堤雅絕大多數的大型旅遊項目,比如:四方水上市場、東芭樂園等,區域內目前很多高端公寓沿海灘建設,步行3-5分鐘即達海邊。我老鐵認為這裡很有可能成為芭提雅的價值窪地。

總結:

1. 芭提雅東區並不適合投資者,價格不高,租賃市場肯定也不夠活躍,至於升值空間就更不要想;

2. 北區價格已經很高了,作為投資屬性的話,這麼高的價格能換回對等的租金嗎?表示懷疑;

3. 中心區的房子主要是地段,交通方便,投資者可以考慮

4. 南區主要是得了交通便利的便宜,考慮投資也是可以備選;

5. 帕山唯一的問題是交通,出行不太方便。

6. 中天區域目前來說是最值得關注的,市場規模有,可選擇項目多,但是,中天區域的價格已經不便宜了,有海景,具體還是要關注項目本身。

7. 納中天目前項目品質高,單價低,很有可能成為價值窪地。

3

出乎意料的房價地圖

據統計,在芭提雅,中國購房者的比例已達到20%,在某些熱門房產項目的外國人購買份額中,中國購房者的比例甚至接近50%。

泰國整體的新興買家是中國人,他們購買的公寓大多數配套齊全,單價不超過500萬泰銖(約人民幣100萬元),主要集中在50-70萬人民幣。

目前來說,芭提雅的項目主要價格在1萬-4萬/平米。不過,每個區域的房價也是各有特點,老生常談,主要看項目。

結合當地的房產公眾號泰國故事集的數據,我做了一個整理,已得到作者飄搖的授權:

PS,所有列出來的單價均為最低價,根據樓層有所浮動,各項目根據時效也有所調價,僅供參考。

不難發現,現階段項目主要集中在中天海灘區域;市區的表現也很搶眼,但普遍來說,偏南的方位項目更多一些,也更加集中。

以前40萬能買到的項目,現在也差不多到70萬左右,歐洲人、日本人、中國台灣及中國大陸人都是芭提雅購房主力,他們購房主要是作為度假自住,再來看一組數據。

這張圖是2010-2016年芭提雅公寓均價走勢圖,藍色代表一線海景公寓,紅色代表海景公寓,綠色代表普通公寓。

從上圖可見,一線海景公寓的價格最高,上漲幅度也是最大的,均價約120000萬泰銖/平(約人民幣2.4萬/平),和國內二線城市的房價基本持平;但是景觀資源差一些的普通公寓均價1.2-1.5萬元/平。

但是租金收入不亞於曼谷,平均租金收益也是很可觀,有海景的租金回報肯定更高。所以,中天海灘這邊還是挺值得關注的一個區域。

《2017年度胡潤海外置業投資回報指數》報告中,芭提雅2017年度投資回報指數17.6%,僅次於曼谷、吉隆坡,曼谷為20.1%,想想還是挺可觀的。

尤其租金回報這塊,想必很多人都喜歡穩健的現金投資回報吧,所以一定要關註一下這個指數。

特別是最近人民幣持續貶值,大家對自己的資產配置渴望已經到了一個空前的高度。感覺各位老闆們每天睡一覺醒來,都覺得自己的錢就莫名其妙被人偷去了吧!

資金外流不可避免,很多有前瞻性的人已經將眼光放到了海外市場。

此外,經濟走廊帶來的利好不容忽視,正是那句:高鐵一響,黃金萬兩,芭提雅樓市的未來潛力很值得期待,租售自然不用發愁。

我老鐵的眼光還是挺不錯的,這趟行程確確實實為芭提雅正名了,他也如願,讓我做了他的鄰居。

另外,我老鐵還在暑假期間給小朋友報名了麗晶國際學校(Regents international school),他說“泰國教育資源”是海外投資附加值之一。

講真,泰國國際教育在東亞國家是領先行列的,最著名、最高端的就是全英制國際學校Regents international school,本部在英國,曼谷和芭提雅都有分校,戴安娜王妃就是在英國本校畢業的。

還有比較出名的是芭堤雅國際學校(Tara Pattana International School)、拉格比學校(Rugby school Thailand)、聖安德魯斯國際學校(St. Andrews International School)、ISC春武里國際學校(International School of Chonburi)等幾所學校。比起上海來,伐要忒便宜哦!

芭提雅,從一個天真無邪的“漁村小蘿莉”,成長為一個有魅力的“泰國新秀”,她的海,她的島,她的醫療和教育水平,她的蒂芙尼人妖秀,以及無數和她一樣迷失在霓虹燈光之中的風塵女子們……

(轉貼自知乎)

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